capture Vivarium de Lorcan Finnegan

Et si la solution à la crise du logement était les petits propriétaires de pavillons ?

Alors que le marché immobilier est au bord de la crise, le déficit en nouveaux logements participe toujours et encore à la montée des prix en déséquilibrant l'offre et la demande. Ce problème de longue date peut-il trouver une solution ?

Lily Munson est la conseillère en urbanisme d’Emmanuel Grégoire, premier adjoint à la mairie de Paris. Elle a été cheffe de projet à DataCity Paris et chargée de mission Communication et concertation publique pour projets urbains pour l'agence Aire Publique, filiale du groupe Citadia. Pour cette experte de la ville, une meilleure exploitation du foncier existant permettrait de résoudre une partie des besoins de logement.

Dans une tribune parue sur le think tank Terra Nova, vous proposez de transformer le petit propriétaire en architecte de la transformation immobilière à l'échelle de son propre bien. Est-ce que vous pouvez nous en dire plus ?

Lily Munson : Alors que nous sommes pris en étau entre le besoin de créer de nouveaux logements, l’impératif de protection de la pleine terre et des terrains agricoles et un ras-le-bol des zones urbaines trop denses, certains acteurs de la construction et de l’architecture ont choisi de se tourner vers un gisement rarement considéré : le tissu pavillonnaire, qui représente une très grande partie du paysage français et continue d’être attractif. Toutefois, l’évolution des ménages et le vieillissement des populations tendent à rendre obsolètes des maisons pensées pour abriter une famille, du fait du phénomène de décohabitation. Alors que leurs enfants ont grandi et quitté le domicile, et face à des revenus parfois réduits à la retraite, certains propriétaires choisissent de quitter leur résidence quand d’autres trouvent des moyens de continuer à l’habiter. Ainsi, on voit se multiplier des situations de cohabitation et de sous-location plus ou moins bien organisées.

Certains acteurs – des urbanistes et architectes, comme les agences Iudo ou Villes Vivantes – ont développé une offre qui accompagne les particuliers dans la transformation douce de leur pavillon pour abriter de nouveaux usages, et au passage le rénover thermiquement, ou encore s’offrir un complément de revenu. Ce format est très intéressant, car il permet de faire des particuliers des parties prenantes directes de l’évolution de leur cadre de vie, dans le respect du tissu pavillonnaire via des opérations de densification à la parcelle, respectueuses du paysage, des modes de vie et de la pleine terre. L’objectif serait d’avoir un meilleur encadrement de ces pratiques avec la création d’un statut d’ « autopromoteur » qui donne accès à des droits, comme des prêts ou des spécificités fiscales, et à des devoirs.

Le problème ne reste-t-il pas le manque important de nouvelles unités d'habitation ?

L.M. : Si. Il est certain qu’il est nécessaire de continuer à produire de nouveaux logements, d’autant que nous sommes encore loin des objectifs de la loi SRU. La densification pavillonnaire est l’une des nombreuses options sur la table. Construire ne suffit pas. Il est urgent de repenser aussi bien nos modes de construction – en généralisant le recours aux matériaux biosourcés, aux filières sèches et locales, en promouvant les bâtiments réversibles et à usages mixtes – que nos choix d’implantation. Tout le monde s’accorde aujourd’hui pour s’opposer à l’étalement urbain, mais les discours contre la densité se renforcent également.

C’est en cela qu’une nouvelle approche d’urbanisme à la parcelle, intégrant des projets portés par les habitants eux-mêmes, permettrait de trouver des solutions acceptables. La zone pavillonnaire présente un intérêt tout particulier, car elle recèle un stock foncier sous-exploité, qui ne présente pas les inconvénients du centre dense, mais peut facilement être raccordé aux équipements et infrastructures, notamment les réseaux de transports, permettant ainsi la création de logements dont les futurs habitants pourront adopter des comportements à l’impact carbone réduit.

L’intérêt de cette approche est qu’elle permettrait la création d’un très grand nombre d’unités d’habitation, car, comme le montre l’étude menée par Iudo dans le cadre de l’appel à projets de design urbain FAIRE en lien avec la ville de Paris en 2018, ces terrains pavillonnaires présentent en Île-de-France en moyenne 100 mètres carrés de droits à construire en l’état actuel des réglementations ; ce qui constitue un réservoir potentiel de 140 millions de mètres carrés constructibles. Comme je l’indiquais dans la note publiée par Terra Nova, il suffirait alors d’ajouter un logement de 70 mètres carrés en moyenne sur seulement 5 % des terrains individuels pour atteindre les objectifs métropolitains de 70 000 logements par an, issus de la loi sur le Grand Paris.

À ce titre, à Paris, mais aussi dans toutes les grandes agglomérations, il y a à la fois un réel déficit de construction et une forte augmentation du nombre de logements inoccupés. Comment résoudre ce paradoxe ?

L.M. : Il est effectivement de plus en plus difficile de construire à Paris, car c'est une ville historique, en grande partie déjà constituée. Le travail de révision du plan local d’urbanisme doit permettre toutefois d’identifier de nouvelles opportunités de construction afin d’atteindre les objectifs de création de 6 000 logements sociaux. Plusieurs outils sont par ailleurs à notre disposition pour continuer à produire des logements : la préemption, qui représente un budget très important à Paris, le règlement de compensation et de protection de l’habitat, qui oblige tout opérateur transformant des surfaces de logement en bureau à compenser, parfois jusqu’au double de la surface – selon les secteurs –, mais aussi l’accompagnement des propriétaires privés dans leurs projets de transformation de bureaux en logements via des appels à projets comme Réinventer Paris.

Le levier réglementaire est également central : nous souhaitons pouvoir obtenir du gouvernement une augmentation de la taxation des logements vacants et plus particulièrement des résidences secondaires. Enfin, les villes s’attachent de plus en plus à coordonner des projets d’occupation transitoire. Le stock bâti existant doit être optimisé dans ses usages, dans le temps. Ainsi, la ville de Paris a créé, dès 2018, une charte pour l’occupation temporaire, associant plusieurs grands partenaires et promoteurs afin qu’ils s’engagent à mettre à disposition leurs immeubles vacants pour des projets associatifs ou d’hébergement au prix des charges. Les nouveaux opérateurs du transitoire, experts du montage de ce type de projets, ont été des clés précieuses pour l’essor de cette pratique, désormais adoptée par bon nombre d’acteurs à Paris.

Pour rééquilibrer le marché, ne faudrait-il pas réglementer les prix de l'immobilier, aussi bien pour la location que pour la vente de biens ?

L.M. : C’est effectivement une piste que nous devons considérer sérieusement. La ville de Paris a été précurseur concernant l’encadrement des loyers avec une mise en œuvre dès 2019, qui malgré des recours, porte ses fruits aujourd’hui. Nous nous réjouissons également que l’action portée par Ian Brossat et Emmanuel Grégoire ait permis d’obtenir gain de cause concernant l’obtention du pouvoir de contrôle de cette mesure d’encadrement. Concernant les prix de vente, cela semble plus compliqué. Cependant, une piste intéressante est celle de la dissociation du foncier et du bâti via le dispositif de bail réel solidaire. Une foncière publique ou d’intérêt général pourrait garder la propriété du foncier, supprimant de la transaction la partie la plus onéreuse et permettant ainsi aux particuliers de devenir propriétaires de leurs murs sans accroître la spéculation. Le logement est un bien de première nécessité qui ne doit plus être un placement.

Avec l'inflation, la hausse des taux d'intérêt et l'augmentation du prix des matériaux de construction et de l'énergie, est-ce que l'on se dirige vers une décélération des ventes, notamment dans le neuf ?

L.M. : La mauvaise nouvelle est que cette décélération concerne également l’ancien et les biens qui nécessitent une rénovation, car les travaux pâtissent de la hausse des prix et des délais dans l’approvisionnement de matériaux. Toutefois, il semble qu’une partie du marché parisien n’est pas touchée par cette crise : les investisseurs internationaux continuent à considérer l’immobilier parisien comme une valeur refuge. Les solvabilités les plus fortes ne sont pas concernées. Sur les biens dits de prestige, les prix continuent à être affolants pouvant aller jusqu’à 40 000 euros le mètre carré dans certains secteurs comme l’île Saint-Louis. En revanche, la hausse des taux affecte effectivement les solvabilités les plus faibles, et nous observons depuis la rentrée un impact sur les ventes et les prix de sortie des opérations immobilières.

À quoi peut-on s'attendre ? Comment le marché pourrait évoluer ?

L.M. : Cela reste très difficile à prévoir, mais il faut espérer que l’effort de création de logements neufs et la lutte contre la vacance – qui devra passer par une taxation renforcée des résidences secondaires et un meilleur encadrement des meublés touristiques – finissent par payer. Le marché parisien reste très spécifique, et il ne me semble pas qu’il puisse être soumis à de trop importantes variations dans les années à venir, et ce malgré l’inflation. Bien que les nouvelles tendances de peuplement, comme celle des néoruraux, se confirment, elles ne sont pas suffisantes pour déstabiliser le marché parisien. L’arrivée de nouveaux habitants dans les autres grandes villes françaises et leurs périphéries a plutôt tendance à toucher le marché local qui ne bénéficie pas d'offres suffisantes pour répondre à cette demande inédite.

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