Dubaï, la marche en avant interrompue par la guerre ?

Derrière les tours et les îles artificielles, les pays du Golfe bâtissent l'après-pétrole. Mais la guerre contre l'Iran est venue fissurer le récit. Le géographe Roman Stadnicki en décrypte les contradictions.

Vue d'Europe, Dubaï c'est d'abord une esthétique : le bling-bling, les influenceurs, les projets urbains qui défient la gravité. Dans Au-delà de Dubaï, ouvrage qui vient de paraître aux Éditions Terre à terres, le géographe Roman Stadnicki, enseignant-chercheur spécialiste de l’urbanisation dans le monde arabe, invite à regarder autrement. Pas pour dénoncer, mais pour comprendre ce que ces villes disent vraiment de leur époque. Car derrière l'image, il y a une mécanique : celle de pays qui ont décidé de ne pas attendre que le pétrole s'épuise pour réinventer leur modèle. Mais la guerre contre l'Iran est venue percuter cette promesse. L'image de havre de paix et de sécurité des investissements, soigneusement entretenue depuis des décennies, vacille. Et avec elle, tout l'édifice : l'immobilier comme rente de remplacement, la ville comme récit politique et le futur comme argument de vente. Quelque part au milieu, trois millions de personnes venues de deux cents pays font tourner la machine, sans toujours en être les bénéficiaires. Interview.

Dans votre livre, vous choisissez de lire les pays du Golfe à travers leurs projets urbains, pourquoi ce prisme plutôt qu'un autre ?

Roman Stadnicki : C'est devenu un leitmotiv à la fois politique et économique dans les pays du Golfe : la ville et l'immobilier comme nouvelle rente de remplacement à la rente pétrolière qui s'amenuise. Par cet angle, on touche au cœur des systèmes politiques et des priorités de diversification économique de ces régimes.

En quoi le marché immobilier de ces régions est-il différent de celui en Europe ?

R. S. : Il y a deux différences principales. Pour produire cette nouvelle rente, on utilise l'argent disponible de la production hydrocarbure. Les moyens sont considérables, avec des finances publiques massivement orientées vers ces grands projets et la montée en puissance de promoteurs multinationaux, souvent adossés aux fonds souverains dans des partenariats publics-privés dont on a du mal à situer la frontière. Cela donne des coalitions d'acteurs très puissantes au service de la production urbaine.

L'autre différence, peut-être plus déterminante, tient au régime politique, très centralisé. Les grandes décisions sont prises par les Émirs. Dès lors qu'il y a convergence de vues sur la nécessité d'urbaniser le désert, cela produit un effet accélérateur à grande échelle qu'aucune démocratie ne pourrait générer aussi vite.

Des villes cotées en Bourse, des îlots revendus avant même d'être construits… On est dans une forme de capitalisme urbain inédit ?

R. S. : Ces pays du Golfe sont des laboratoires de la financiarisation urbaine, une résultante du capitalisme urbain que connaissent aussi nos villes européennes, mais poussée ici à l'extrême. On considère un projet urbain comme une forme de placement : les acteurs financiers le découpent en parts boursières pour générer très vite des investissements. Les Saoudiens ont réitéré l'exercice avec The Line, ce projet de ville nouvelle qui a toutefois peu de chances de voir le jour. Ces investissements n'arrivent d'ailleurs pas forcément dans les projets eux-mêmes – ils peuvent circuler vers d'autres pans du développement économique du pays. Ce qui compte, c'est la mécanique financière. Des îlots entiers peuvent ainsi être revendus quatre fois avant que la première pierre ne soit posée.

Le tourisme, la logistique, l'immobilier, est-ce que ça suffit vraiment à remplacer les hydrocarbures ?

R. S. : Cela fait une cinquantaine d'années qu’on espère là-bas que l’économie urbaine, le commerce, le tourisme vont venir supplanter les hydrocarbures. Et le tourisme à Dubaï représente effectivement 25 % de l’économie, ce n’est pas rien. Le commerce, la logistique et le transport, notamment grâce au port de Djebel Ali et à l’aéroport de Dubaï, ont fini par créer des leviers de développement économique. Mais pour le reste, ça prend plus de temps que prévu. 

L’immobilier continue sa dynamique, au prix d’un étalement urbain considérable. Dubaï s’étend aujourd’hui sur près de 60 kilomètres le long de la côte du Golfe et forme une conurbation avec les Émirats du nord. Abou Dhabi est en train de construire sur les îles qui avaient été maintenues dans un état naturel, avec des mangroves. Il faudra voir comment le marché reprend après la guerre contre l'Iran. Mais il risque de ne pas suffire à compenser ce que produisaient les hydrocarbures. C’est pour ça que ces modèles se cherchent, qu’il y a beaucoup d’investissements dans d’autres secteurs industriels, dans la finance, dans le secteur des énergies renouvelables. L’une des plus grandes fermes solaires au monde a par exemple été construite aux Émirats arabes unis. 

Sécurité, stabilité, neutralité... Les Émirats ont vendu un récit. Comment ce récit a-t-il été construit ?

R. S. : L'image de sécurité et de havre de paix a beaucoup compté : sécurité économique, sécurité des investissements, y compris ceux qui ne sont pas en odeur de sainteté ailleurs, comme les capitaux russes ou iraniens. Mais aussi sécurité politique, avec l'ambition affichée d'apparaître à l'épreuve de tout soubresaut régional. Cette stabilité était censée être garantie par des investissements massifs dans l'armement et par l'implantation de bases militaires américaines dans la région, un dispositif mis en place après l'invasion du Koweït par Saddam Hussein en 1990.

Mais cette image a pris des coups. Des influenceurs arrêtés, une équipe de télévision française en garde à vue... Comment expliquer cette nervosité ?

R. S. : La majorité de la population vient de pays qui ont connu l'instabilité, des Sri-Lankais marqués par la guerre civile, des Afghans, des ressortissants de pays arabes qui ont vécu les conflits en Palestine, en Irak, au Liban. Ces gens sont venus aux Émirats précisément pour la stabilité. Les autorités ont donc tout intérêt à éviter la diffusion d’une image de panique. D'où des mesures très dures : interdiction de filmer des missiles, des gardes à vue d'influenceurs, interpellation d'une équipe de télévision française. Car derrière, c'est tout l'équilibrisme diplomatique des Émirats qui est exposé avec la normalisation avec Israël d'un côté, le maintien de relations avec Téhéran de l'autre. Un équilibre qui ne tient plus depuis qu'ils sont directement ciblés par l'Iran.

Les Émirats ont longtemps calqué leur vision de la modernité sur l'Occident. À quel moment ont-ils commencé à proposer leur propre version ?

R. S. : Les Émirats arabes unis ont été très dépendants de l’Occident, notamment parce que la Grande-Bretagne a occupé une partie de la côte arabe du Golfe sous forme de protectorat. Après l’indépendance des Émirats en 1971, les Anglais sont restés très liés aux acteurs politiques et économiques en place. Il y a eu beaucoup d'inspiration de ce que pouvaient apporter l’Europe et l’Occident. Assez rapidement pourtant, les Émirats ont eu la conviction d’être capables de dépasser cette modernité occidentale et cela passait, entre autres, par ces villes du futur que pourraient incarner Dubaï ou Abou Dhabi. Les Émirats se sont même équipés d’une agence gouvernementale de design du futur et d’un musée du futur. Cela s’applique y compris à des questions de transition écologique, même si cela peut paraître paradoxal. On met le paquet sur les énergies renouvelables, on fait des villes qui cochent, sur le papier, toutes les cases des villes durables, en passant sous silence le coût énergivore de leur construction. 

Vous décrivez des villes construites avec la conscience qu'elles seront démolies ou entièrement reconstruites dans vingt ou trente ans. C'est une logique assumée ?

R. S. : On n’a pas peur dans ces villes du Golfe et en Égypte (avec le projet actuel de construction de nouvelle capitale) de la ville éphémère. C’est-à-dire de livrer quelque chose qui sera entièrement reconstruit ou démoli à un horizon de 20 ou 30 ans. Ce qu’on appelle aujourd’hui Downtown Dubai, le centre-ville, était il y a 20 ans une banlieue et le centre était tout à fait ailleurs. On a des choses amorcées, qui ne sont pas terminées et qui sont déplacées parce que les enjeux se trouvent ailleurs. Cela peut créer des espaces en suspens, des mégafriches. Le désert, lui, n'oppose aucune barrière physique et ces pays ne manquaient pas de moyens, il n'y avait donc aucune raison de changer de logiciel. C'est une dynamique très ancrée, mais de plus en plus difficile à tenir à l'heure des enjeux de durabilité.  

La critique radicale de Dubaï qui envisage ce territoire comme des « paradis infernaux » vous semble passer à côté de quelque chose ?

R. S. : C’est le titre d’un livre très critique de Mike Davis et Daniel B. Monk. Il y a un chapitre sur Dubaï, mais aussi Las Vegas, Singapour. Je ne reprends pas cette expression à mon compte, je la restitue. Dans cette lecture, Dubaï produit de l'excès à tout point de vue : placements financiers douteux, argent de la drogue et de la prostitution, milieux expatriés se livrant à toutes sortes de débordements. Sans oublier les conditions de vie et de travail des travailleurs sud-asiatiques – même si des efforts ont été fournis ces dernières années, les inégalités restent très criantes.

Mais je prends mes distances avec ce parti pris, parce qu'il passe à côté de la réalité de la majorité des habitants. Ce ne sont ni les travailleurs maltraités ni les trafiquants qui font Dubaï, ce sont les trois millions d'individus issus de deux cents pays qui se sont intégrés à cette ville malgré une reconnaissance citoyenne très limitée. Il n'y a pas ou très peu de citoyenneté accordée aux étrangers. Même quand vous naissez sur ce sol, votre permis de séjour peut être limité dans le temps.

Trois millions de personnes, deux cents nationalités, une vraie classe moyenne qui émerge et pourtant une ségrégation urbaine très dure. Comment ces deux réalités coexistent-elles ? 

R. S. : La raison d'être de Dubaï est d'avoir fait appel au monde entier pour porter son économie. Sous l'effet de ce cosmopolitisme très contrôlé, après deux générations, des Indiens, des Pakistanais, des Bangladais sont nés à Dubaï. Il est intéressant de regarder cette intégration par le bas – avec des phénomènes d'ascension sociale réels, ces populations étrangères qu'on retrouve désormais dans des postes clés de l'économie locale.

Et du côté des Émiriens eux-mêmes ?

R. S. : Ils sont un million et ce ne sont pas tous des nantis. Ils le seront de moins en moins, d'ailleurs, puisque l'État-providence local n'est plus ce qu'il était. On voit des populations nationales vivre comme des classes moyennes dans des complexes immobiliers austères, parfois très excentrés. Ces Émiriens et les populations asiatiques ou arabes venues d'ailleurs se croisent très peu. La ségrégation est très fortement marquée dans l'espace urbain entre nationaux et étrangers, mais aussi entre les différentes communautés étrangères elles-mêmes.

À LIRE : Roman Stadnicki, Au-delà de Dubaï, Terre à Terres, février 2026